Na última semana de setembro de 2026, a Corte Suprema de Justicia de la Nación argentina removeu o último obstáculo judicial à liberação da compra de terras rurais por estrangeiros. O tribunal revogou a decisão que havia restabelecido a Ley de Tierras Rurales e, com isso, voltou a valer a revogação promovida pelo governo Milei.
No mesmo ano, o Brasil seguiu o caminho oposto. Em abril, o Supremo Tribunal Federal confirmou, por unanimidade, a validade da Lei 5.709/1971 e das restrições à aquisição de imóvel rural por estrangeiros e por empresas brasileiras sob controle estrangeiro.
Os dois maiores produtores agrícolas da América do Sul passam a ter regimes diametralmente opostos para o mesmo tipo de investimento. O contraste é uma boa ocasião para olhar com mais atenção para o modelo brasileiro e para o que ainda falta nele.
O que a Corte argentina decidiu, e o que não decidiu
A Ley 26.737, de 2011, impunha três travas principais. Estrangeiros podiam deter no máximo 15% das terras rurais, limite aplicado nos níveis nacional, provincial e municipal. Dentro desse teto, uma mesma nacionalidade não podia passar de 30%. Cada adquirente estrangeiro ficava limitado a 1.000 hectares na zona núcleo, ou área equivalente. A lei também vedava a aquisição de imóveis com corpos d’água relevantes e criou o Registro Nacional de Tierras Rurales.
O art. 154 do DNU 70/2023, o megadecreto de desregulamentação editado nos primeiros dias do governo Milei, revogou a lei inteira. O Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas (CECIM) contestou a revogação e obteve na Cámara Federal de La Plata a declaração de inconstitucionalidade do dispositivo.
A Corte Suprema, com votos de Rosatti, Rosenkrantz e Lorenzetti, reformou a decisão sem enfrentar o mérito. Segundo o tribunal, a soberania territorial é “elemento constitutivo do Estado”, e não um bem coletivo tutelável por ação de interesse público. Sem direito de incidência coletiva afetado, não havia “caso” nem legitimidade. A própria decisão registra que não se pronuncia sobre a validade constitucional do art. 154.
O resultado prático é a liberação imediata, mas sobre base institucional frágil. A revogação de uma lei do Congresso por decreto de necessidade e urgência continua sujeita a impugnação por quem tenha legitimidade e ao controle parlamentar previsto no art. 99, inciso 3, da Constituição argentina. Para o investidor, a Argentina hoje oferece abertura total, mas não segurança jurídica de longo prazo: o que um decreto liberou, uma mudança de governo ou uma decisão de mérito pode restabelecer.
O Brasil: restrição confirmada, procedimento ainda opaco
No Brasil, a Lei 5.709/1971 faz o caminho inverso do argentino: em vez de tetos nacionais, controla aquisição a aquisição. Estrangeiros não podem somar mais de um quarto da área de cada município, e uma mesma nacionalidade não pode ultrapassar 40% desse limite. Acima de certos patamares, medidos em módulos de exploração indefinida, a aquisição depende de autorização do INCRA. Além disso, o art. 1º, § 1º, equipara ao estrangeiro a empresa brasileira controlada por capital estrangeiro.
Essa equiparação é o centro da controvérsia. A AGU a restabeleceu no Parecer LA-01/2010, e a Lei 8.629/1993, no art. 23, estendeu o mesmo regime ao arrendamento. Desde então, o setor sustenta que a regra afugenta capital produtivo e empurra investidores para estruturas indiretas. Em abril de 2026, o STF encerrou a discussão constitucional: por unanimidade, manteve a lei, inclusive a equiparação, com fundamento na soberania nacional.
A decisão trouxe segurança sobre a validade da regra, mas não resolveu o problema de procedimento. Os pedidos de autorização não têm prazo legal de resposta. Os critérios de deferimento são pouco objetivos. Os dados públicos sobre o estoque de terras em mãos estrangeiras são incompletos. Na prática, a combinação de restrição com opacidade produz o pior dos dois mundos: o investidor legítimo desiste ou recorre a estruturas de fachada, e o Estado perde justamente a informação que a lei pretendia proteger.
Conclusão: um tema que o Brasil precisa começar a discutir
A decisão argentina não é um modelo a copiar. A abertura total por decreto, validada por um fundamento processual, dá ao investidor acesso imediato, mas nenhuma estabilidade.
No Brasil, a validade da restrição está resolvida, mas o tema continua obscuro. Quem pede autorização não sabe quanto tempo vai esperar nem quais critérios serão aplicados ao seu caso. A sociedade, por sua vez, não tem informação confiável sobre quanto de terra está em mãos estrangeiras e onde. A falta de transparência no procedimento é hoje o principal problema, mais do que a própria regra.
Há, porém, motivo para otimismo. Ao confirmar a lei, o STF tirou da mesa a disputa sobre abrir ou fechar e abriu espaço para uma conversa mais madura: como decidir, em quanto tempo e com que grau de publicidade. Critérios claros, prazos de resposta e dados abertos interessam a todos, ao Estado que quer proteger a soberania, ao produtor que quer capital e ao investidor que quer previsibilidade. A decisão argentina é um bom pretexto para começarmos essa conversa.
Fontes
- C5N – La Ley de Tierras y una decisión que no toca la cuestión de fondo
- Canal 26 – DNU 70/23: la Corte Suprema revocó un fallo que reponía la Ley de Tierras
- Brasil 247 – Suprema Corte argentina libera venda de terras a estrangeiros
- Poder360 – STF decide manter limite à compra de terras por estrangeiros
